[생활 속 법률 톡톡] 경매절차에서 임차인의 배당요구 필요 여부

가. 대항력 있는 임차인 스스로 강제 경매 신청한 경우

이 경우 임차인은 우선변제권을 인정받기 위해 배당요구를 따로 할 필요가 없다. 즉 자동으로

배당절차에서 우선변제를 받는다. 즉 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환받기 위하여 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청하였다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하고, 이 경우 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아니다. 그리고 이와 같이 우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 스스로 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고, 그 경매절차에서 집행관의 현황조사 등을 통하여 경매신청채권자인 임차인의 우선변제권이 확인되고 그러한 내용이 현황조사보고서, 매각물건명세서 등에 기재된 상태에서 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 특별한 사정이 없는 한 경매신청채권자인 임차인은 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있다고 보아야 한다.

나. 제3자가 경매 신청한 경우

반대로 이 경우에는 확정일자부 임차인과 소액임차인은 자신이 직접 경매 신청한 경우와는 달리 반드시 배당요구를 해야 한다. 만약 배당요구를 하지 않으면 확정일자부 임차인은 대항력을 행사하여 경락인에게 임대차계약을 인수시킬 수 있다. 하지만 소액임차인은 우선변제권만 있을 뿐 대항력이 없으므로 권리를 잃을 수도 있다. 이 경우 배당요구는 당연히 배당요구종기일 전에 법원에 신고해야만 유효하다.

임차권등기가 설정된 임차인은 제3자가 경매신청한 경우에 배당요구를 하지 않아도 자동으로 배당된다. 민사집행법 제148조 제4호에 의하면 배당받을 채권자들 중 ‘우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자’는 자동배당권자로 규정되어 있는데 임차권등기권자가 여기에 해당되는 것이다. 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있다. 따라서 위 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우, 배당받을 채권자의 범위에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제148조 제4호의 “저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자”에 준하여, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보아야 한다. 하지만 임차권등기가 된 임차인이 임차인의 지위를 유지하는 한 우선변제권 대신 대항력을 행사해도 무방하므로 경매법원에 적극적으로 배당을 받지 않고 대항력을 행사하겠다고 의사표시를 해도 무방할 것이다.

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