Q. 저는 임차인입니다. 임대차 계약 기간 중에 임대인이 토지 가치가 많이 올라 차임을 올려야겠다고 하여 기존의 차임보다 12% 인상된 차임을 지급하고 있는 중에 있습니다. 후에 동료 상인에게 들으니 상가건물임대차보호법에서 차임의 인상률을 제한하고 있다고 하는데 그렇다면 상한 인상률은 얼마이며, 이미 인상률 상한을 초과하여 지급한 차임에 대해서는 제가 되돌려 받을 수 있는건가요? 

A. 상가건물임대차보호법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하면서「(상가건물임대차보호법 제1조)」, 차임이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에 당사자가 장래의 차임에 대하여 증감을 청구할 수 있도록 하되 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못하도록 제한하고 있고「(동법 제11조 제1항)」, 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 하여 강행규정임을 명시하고 있습니다「(동법 제15조)」. 이러한 동법의 입법 목적, 차임의 증감청구권에 관한 규정의 체계 및 취지 등에 비추어 보면 「동법 제11조 제1항」에 따른 증액비율을 초과하여 지급하기로 하는 차임에 관한 약정은 그 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효라고 할 것이고, 임차인은 그 초과 지급된 차임에 대하여 부당이득「(민법 제741조)」으로 반환을 구할 수 있다고 할 것입니다「(대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결)」. 

따라서 대법원의 입장에 따르면 사안의 경우 「동법 시행령 제4조」에서 차임 증액의 상한으로 정하고 있는 9%를 초과한 차임에 대해서는 임대인에게 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다.

Q. 저는 상가건물을 임차하여 약국을 운영하고 있습니다. 임대차계약이 종료되기 전에 신규 임차인이 되려는 사람에게 약국을 임차할 수 있도록 주선하고 권리금을 받기로 하는 권리금 계약을 체결하였습니다. 건물의 소유자인 임대인과도 어느 정도 협의가 되었으나, 갑자기 소유자가 새로 임차하려는 사람에게 약사자격증명서, 약국운영 계획서 등의 제출을 요구하는 한편 기존의 월 차임보다 40% 넘게 인상된 액수를 계약 조건으로 제시하여 협의가 결렬되고 말았습니다. 이 경우 건물 소유자에게 손해배상을 청구할 수 있을까요? 

A. 판례는, 상가건물을 임차하여 약국을 운영하는 甲이 임대차계약이 종료되기 전 신규임차인이 되려는 乙이 약국을 임차할 수 있도록 주선하고 권리금을 받기로 하는 권리금계약을 체결하였으나,건물의 소유자인 丙이 임대차계약에 관한 협의 과정에서 乙에게 약사자격증명서,가족관계증명서,예금잔고증명서,약국운영 계획서 등의 제출을 요구하는 한편 기존의 월 차임보다 40% 넘게 인상된 액수를 계약 조건으로 제시하여 협의가 결렬되자, 甲이 임대차계약 종료 후 「상가건물 임대차보호법 제10조의4」 에 따라 丙을 상대로 손해배상을 구한 사안에서, 제반 사정에 비추어 丙은 직접 약국을 운영할 의사로 신규임차인이 되려는 乙에게 통상적인 임대차계약의 체결 과정에서 요구되는 것보다 무리한 조건을 제시함으로써 甲이 乙에게서 권리금을 회수하는 것을 방해하였으므로,丙은 「상가건물 임대차보호법 제10조의4제1항 제4호」 에서 정한 '정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위'를 함으로써 甲이 권리금을 지급받는 것을 방해하고 甲에게 손해를 가하였다는 이유로, 丙의 손해배상책임을 인정한 바 있습니다. 「(대구지방법원 2016. 9. 1. 선고 2015가합3796, 2016가합114 판결)」 이러한 판례에 따르면, 귀하께서는 건물 소유주에게 손해배상을 청구할 수 있으실 것으로 보입니다.

Q. 저는 상가건물을 임차하여 건물의 인도를 받은 후 「부가가치세법 제8조」,「소득세법 제168조」또는「법인세법 제111조」에 따른 사업자등록을 신청하고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자도 받았습니다. 위와 같은 절차를 모두 거친 후 임차권등기를 하였는데 얼마 지나 다른 상가 건물로 이사를 가게 될 상황에 있습니다. 이 경우에도 보증금을 우선변제 받을 수 있나요?

A. 임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제5항 단서). 따라서, 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차상가건물에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제 받을 수 있습니다.

Q. 상가 건물을 임차하여 장사를 하고 있는데 임차한 건물이 등기가 되어 있지 않습니다. 이런 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있나요? 

A. 임차상가건물은 원칙적으로 등기된 경우에만 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 따라서 임차상가건물이 무허가 건물인 경우에는 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다. 다만, 임차상가건물에 대해 사용승인을 받고 건축물관리대장이 작성되어 있어 즉시 임대인 명의로 소유권보존등기가 가능한 경우에는, 임대인을 대위하여 소유권보존등기를 마친 다음 임차권등기를 할 수 있으므로 예외적으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면(예를 들면, 건축물대장)을 첨부해야 합니다「임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제3조제2호」.

상가건물을 인도 받고 사업자등록을 해야 대항력을 가지게 되고, 이를 유지해야 대항력이 존속하는데 임차인이 임대차계약기간이 만료된 후 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면, 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되어 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다. 

임차권등기명령제도는 이러한 문제를 해결하기 위해 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차상가건물에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.

임대인이 보증금을 지급하지 않을 경우 보증금반환소송과 경매절차를 통해 보증금을 회수할 수 있습니다. 

이 때 임차인은 대항력을 유지하는 것이 중요합니다. 

혹은 임차인이 이사를 나가야 할 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 

임차권등기명령을 받으면 이사를 가거나 경매가 진행되어도 안심할 수 있습니다. 

Q. 저는 주택임차인입니다. 집주인으로부터 임대기간이 끝나기 불과 며칠 전에 임대보증금을 인상하여 주거나 

그것이 불가능하면 기간 만료와 동시에 집을 비워 달라는 통고를 받았습니다. 임대기간이 끝나면 반드시 집을 비워줘야 하나요?

A. 임차주택을 비워 줄 의무가 없습니다. 

그 이유는 임대인이 계약이 묵시적으로 갱신되는 것을 막기 위하여는 임차인인 귀하에게 임대기간 만료시의 명도 또는 계약갱신거절의 통지를 임대 기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 하여야 하는데, 이를 하지 않았기 때문입니다. 따라서 귀하의 경우에는 계약이 종전과 동일한 조건으로 묵시적으로 갱신되었기 때문에 앞으로 2년간 임차인으로 계속 점유를 할 수 있습니다. 다만 귀하가 임대기간이 끝날 당시에 차임의 지급을 2번 이상 연체하거나 임차주택에서 불법 행위 혹은 주거 이외의 목적으로 사용하는 등 임차인으로서의 의무를 현저하게 위반한 경우에는 보호 받을 수 없습니다.

Q. 저는 내년에 이민을 갈 예정이기 때문에 임대기간을 1년으로 하는 임대차 계약을 체결하고 싶은데요, 

기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다는 주택임대차보호법 제4조 제1항의 규정 때문에 

임대기간을 2년 미만으로 정할 수 없다는 이야기를 들었습니다. 맞는 말인가요? 

A. 그렇지 않습니다. 

왜냐하면 위 법이 임대기간을 최소한 2년으로 규정한 취지는 임차인의 주거 안정을 도모하기 위한 것이므로 

임차인이 원하는 경우에는 임대기간을 2년 미만으로 정하는 것이 얼마든지 가능하기 때문입니다. 

따라서 귀하께서는 2년 미만으로 정한 임대기간이 끝난 후에 스스로 임대기간의 만료를 이유로 임대인에게 임대보증금의 반환을 청구할 수 있습니다. 

그렇지 않습니다. 

임대차는 임대인이 반드시 주택의 등기부상 소유자이어야 하는 것이 아니므로, 

등기부상 소유자는 아니지만 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 자와도 임대차계약을 체결할 수 있습니다. 

따라서 예컨대 임대인이 주택의 등기부상 소유자가 아니라고 하더라도 주택의 실제 소유자로서 사실상 이를 제3자에게 임대할 권한을 가지는 이상 임차인은 등기부상 소유명의자에 대하여도 임차권을 주장할 수 있다고 봅니다(대법원 1995.10.12.선고 95다22283판결). 

Q. 저는 갑, 을, 병 3인이 각 ⅓의 지분비율로 공유하고 있는 주택을 갑, 을 2인으로부터 임차하여 현재 거주하고 있습니다. 

그런데 주변에서 공유주택에 관한 임대차계약은 공유자 전원과 체결하여야 유효하다고 하여 불안합니다. 

제가 병에 대하여 임차권을 주장할 수 없는지요? 

A. 그렇지 않습니다. 

왜냐하면 민법 제265조 본문은 공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로써 결정하도록 규정하고 있고 공유주택의 임대행위는 위 관리행위에 해당하는데, 

귀하의 경우 ⅔의 공유지분을 보유한 갑, 을과 사이에 임대차계약을 체결하였기 때문에 비록 병이 임대인에서 제외되었다고 하여도 

병에 대하여 유효한 임차권을 가지고 대항할 수 있습니다.

Q. 저는 임대차 계약 체결 시 임차 주택에 살고 있던 갑을 소유자로 알고 계약을 체결하고 입주하여 주민등록을 마쳤습니다.

그런데 나중에 소유자는 따로 있고 갑은 임차인으로서 저에게 소유자의 동의 없이 전대를 한 것을 알게 되었습니다. 

현재 주택 소유자가 저에게 임차주택을 비워 달라고 요구하고 있는데 임대보증금을 반환 받을 때까지 이를 거부할 수 있는지요?

A. 거부할 수 없습니다. 

왜냐하면 임차인이 임대기간 중에 임차주택을 다른 사람에게 전대하였더라도 임대인의 동의가 없으면 

전차인은 임대인에게 자신의 전차권을 주장할 수 없기 때문입니다. 

따라서 귀하는 비록 대항요건을 갖추었더라도 소유자에 대하여 임차인 갑과 사이에 체결한 임대차계약관계를 주장하여 명도를 거부할 수 없고 

임대보증금도 임차인 갑에 대하여만 그 반환을 청구할 수 있을 뿐입니다.

① 등기부 열람을 통한 저당권 등 담보권의 설정 여부, 가압류, 압류, 가처분등기 및 가등기의 경료 여부 등을 확인

② 등기부상 드러나지 않는 우선변제권 있는 소액임차인·확정일자부 임차인의 유무를 확인 

③ 임대차 계약서상에 확정 일자인을 받아 두어야 합니다.

※ 입주 후 곧바로 주민등록의 전입 신고를 하여야만 그 다음날부터 대항력을 갖게 됩니다.

 

부동산매매계약이 성사되었음에도 소유권을 이전 받지 못하고 있다면 소유권이전청구소송을 통해 권리를 취득할 수 있습니다.

소유권이전청구소송을 제기하여 승소하면 집행권원을 획득할 수 있으며, 이를 토대로 소유권이전등기를 할 수 있습니다.

다만, 민사소송 절차는 대부분 상당한 시간이 소요되기에 본 소송에 앞서 부동산처분금지 등 가처분 신청을 먼저 하는 것을 권장합니다.

임대차계약 해지가 가능한 사항은 아래와 같습니다.

① 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 민간임대주택을 임대받은 경우

② 임대사업자의 귀책사유 없이 정해진 기간 이내에 입주하지 않은 경우

③ 월 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우

④ 민간임대주택 및 그 부대시설을 임대사업자의 동의를 받지 않고 개축·증축 또는 변경하거나 본래의 용도가 아닌 용도로 사용한 경우

⑤ 민간임대주택 및 그 부대시설을 고의로 파손 또는 멸실한 경우

⑥ 공공지원민간임대주택의 임차인이 자산 또는 소득이 자격요건을 초과하는 경우, 임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하는 등 사정이 있는 경우

⑦ 임차인이 공공지원민간임대주택 또는 공공임대주택에 중복하여 입주하거나 계약한 것으로 확인된 경우

⑧ 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우

위의 거절사유가 발생하지 않았음에도 불구하고 이를 위반하여 임대차계약을 해제·해지하거나 재계약을 거절한 임대사업자에게는 

민간임대주택에관한특별법(민간임대주택법)에 따라 1,000만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.

부동산 경매절차의 순서는 아래와 같습니다.

① 채권자의 경매 신청

② 법원의 경매개시결정, 매각 준비 및 매각방법의 지정

③ 매각기일 공고

④ 입찰자의 정보수집 및 입찰 참여

⑤ 법원의 최고가 매수인 선정 및 매수신청보증금 반환

⑥ 법원의 매각허가 결정

⑦ 매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득

⑧ 채권자에 대한 배당

부동산 경매는 경매건별 법원이 정한 매각방법에 따라 기일입찰 또는 기간입찰로 참여할 수 있습니다. 

입찰 결과 최고가 매수신고인으로 정해지면 매각결정기일에 최종적으로 법원이 매각결정 또는 매각불허가결정을 합니다.

매각결정이 내려지면 매수인은 정해진 기한까지 매각대금을 지급하여 부동산 소유권 등을 취득할 수 있습니다.