Q. 저는 임대차 계약 체결 시 임차 주택에 살고 있던 갑을 소유자로 알고 계약을 체결하고 입주하여 주민등록을 마쳤습니다.

그런데 나중에 소유자는 따로 있고 갑은 임차인으로서 저에게 소유자의 동의 없이 전대를 한 것을 알게 되었습니다. 

현재 주택 소유자가 저에게 임차주택을 비워 달라고 요구하고 있는데 임대보증금을 반환 받을 때까지 이를 거부할 수 있는지요?

A. 거부할 수 없습니다. 

왜냐하면 임차인이 임대기간 중에 임차주택을 다른 사람에게 전대하였더라도 임대인의 동의가 없으면 

전차인은 임대인에게 자신의 전차권을 주장할 수 없기 때문입니다. 

따라서 귀하는 비록 대항요건을 갖추었더라도 소유자에 대하여 임차인 갑과 사이에 체결한 임대차계약관계를 주장하여 명도를 거부할 수 없고 

임대보증금도 임차인 갑에 대하여만 그 반환을 청구할 수 있을 뿐입니다.

① 등기부 열람을 통한 저당권 등 담보권의 설정 여부, 가압류, 압류, 가처분등기 및 가등기의 경료 여부 등을 확인

② 등기부상 드러나지 않는 우선변제권 있는 소액임차인·확정일자부 임차인의 유무를 확인 

③ 임대차 계약서상에 확정 일자인을 받아 두어야 합니다.

※ 입주 후 곧바로 주민등록의 전입 신고를 하여야만 그 다음날부터 대항력을 갖게 됩니다.

 

​법원으로부터 공탁이 되었다는 통지를 받은 경우 피공탁자는 그 공탁이 이유 있다고 인정되는 경우에는 공탁을 수락하고 

아래에서 설명하는 절차에 따라 공탁금을 출급할 수 있으며 공탁내용이 이유가 없거나 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 불수락하되  

이 경우에는 법원에 대하여 특별한 행위를 할 필요 없이 출급절차를 밟지 않으면 됩니다.  

다만, 공탁의 내용이 부당하다고 인정되는 경우에도 공탁물출급청구서 해당란에 이의유보사유를 기재하고 

예컨대, 그 공탁이 손해배상금이나 토지수용보상금인 경우 손해배상금의 일부라거나 토지수용결정에 이의가 있다는 것을 표시함),  

공탁금을 출급할 수 있으며 이 경우에는 다른 민사소송 등의 방법으로 권리주장을 할 수 있습니다. 

토지수용보상금 산정 방법은 아래와 같습니다.

『감정평가 및 감정평가사에 관한 법률』에 의한 자격을 갖춘 3인(시/도지사와 토지소유자가 모두 감정평가업자를 추천하지 아니하거나, 

시/도지사 또는 토지소유자 어느 한쪽이 감정평가업자를 추천하지 아니하는 경우에는 2인)의 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균한 금액으로 지급되며,  

감정평가업자를 추천하고자 하는 토지소유자께서는 보상계획에서 동일한 시기에 보상하기로 공고 또는 통지한 보상대상 토지면적의 1/2 이상에 해당하는 토지소유자와 당해 토지소유자 총수의 과반수의 동의를 얻은 사실을 증명하는 서류를 첨부하여 보상계획 열람기간 만료일로 부터 30일 이내에 사업시행자에게 요청할 수 있습니다.

※ 감정평가를 거쳐 결정된 보상금은 임의로 조정할 수 없음. 

- 다만 평가가 위법/부당하다고 인정되는 사유가 있거나 평가 후 1년이 경과한 때에는 재평가하여 보상금을 산정합니다. 

영농손실보상비, 분묘이전비, 주거이전비, 이사비 등은『공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률』의 규정에 의거 산정된 금액을 지급합니다. 

피상속인이 사망하고 상속인이 여럿 있는 경우엔,

① 피상속인의 유언에 따른 지정분할

② 상속인들 간의 협의에 따른 협의분할

③ 법원의 심판에 따른 심판에 의한 분할

에 따라 상속재산을 분할하게 됩니다. 즉, 피상속인의 유언도 없고, 상속인들 간에 협의가 이뤄지지 않는 경우에는 법원에 상속재산분할심판을 청구해야 할 것입니다. 상속인들 간의 상속재산분할협의나 법원에 의한 상속재산분할심판 결정이 없이는, 피상속인이 재산을 이전받는데 어려움이 있으므로 분할협의가 결렬된 경우 상속재산분할심판을 통해 결정문을 받아 재산 이전 절차를 거쳐야 할 것입니다.

민법은 상속인이 피상속인 등 일정한 자에 대해 살인 또는 상해치사의 범죄행위를 한 경우 및 피상속인의 유언에 관해 부정행위를 한 경우에는, 

상속인의 지위에서 배제되어 상속을 받지 못하도록 규정하고 있습니다.  

이렇게 범죄행위 또는 도의에 어긋나는 행위를 함으로써 상속을 받을 수 없는 자를 상속결격자라고 합니다. 

민법 제1004조가 규정하는 각 상속결격사유는 아래와 같습니다. 

민법 제 1004조(상속인의 결격사유) 다음 호의 어느 하나에 해당한 자는 상속인이 되지 못한다. 

① 고의로 직계존속, 피상속인, 그 배우자 또는 상속의 선순위나 동순위에 있는 자를 살해하거나 살해하려한 자

② 고의로 직계존속, 피상속인과 그 배우자에게 상해를 가하여 사망에 이르게 한 자

③ 사기 또는 강박으로 피상속인의 상속에 관한 유언 또는 유언의 철회를 방해한 자

④ 사기 또는 강박으로 피상속인의 상속에 관한 유언을 하게 한 자

⑤ 피상속인의 상속에 관한 유언서를 위조 변조 파기 또는 은닉한 자

상속이 결격된 자는 처음부터 상속인이 아니었던 것이 되므로 상속재산분할에 참가할 수 없고, 유류분 반환도 청구할 수 없습니다. 

아울러 망인이 생전에 상속 결격자에 대하여 증여를 한 것이 있다면, 상속결격자는 상속인이 아니므로 그에 대한 증여는 특별수익으로 파악하지 않는다는 점을 참고하시기 바랍니다.

상속인이 여러 명이 있는 경우, 피상속인이 남긴 재산을 상속받기 위해서는 반드시 공동상속인들 간의 상속재산분할협의를 거쳐야 합니다.

그런데 미성년자와 그 법정대리인이 공동상속인이 되는 경우에는 서로 이해관계가 상충되는 지위에 있기 때문에, 

법정대리인이 자신의 이익을 위하여 미성년자의 이익을 해치게 되는 결과가 발생할 우려가 있습니다. 

이에 민법은 미성년자와 상속재산분할 협의를 하기 위해서는 가정법원의 허가를 얻어 특별대리인을 선임하여야 할 것을 규정하고 있습니다.(민법 제921조) 

즉, 아버지가 사망한 경우 어머니는 자녀들과 상속재산분할협의를 하여야 아버지의 재산을 상속받을 수 있는데,  

이 때 어머니는 자녀들을 위해서 가정법원의 허가를 얻어 특별대리인을 선임한 뒤, 그 특별대리인과 상속재산분할협의를 하여야 하는 것입니다. 

만약 자녀가 2명 이상이라면, 각각의 자녀들을 위해서 특별대리인을 각각 선임하여야 한다는 사실을 유의하시기 바랍니다.

특별대리인이 될 수 있는 사람에 제한은 없으나, 일반적으로 어머니와 상속재산분할협의를 하여야 하는 경우에는  

아버지 쪽의 친척을, 아버지와 상속재산분할협의를 해야 하는 경우에는 어머니 쪽의 친척을 특별대리인으로 선임하고 있습니다. 

다른 상속인들의 특별수익을 파악하여야만, 구체적 상속분의 확정에 있어 공평한 분할을 도모할 수 있습니다. 

법원은 명확한 증거와 정황을 통해 특정 상속인이 증여를 받은 사실이 입증이 되어야만 특별수익으로 인정하고 있습니다.  

그러나 증여가 이루어진 이후 상당한 시간이 흘렀고, 보통 망인이 다른 가족들 몰래 특정 상속인에게 증여를 하는 것이 일반적이므로,  

다른 상속인들의 증여 내역을 파악하기란 쉽지가 않습니다. 

이 때, 망인이 계좌이체를 통해 증여한 내역을 확인하고자 할 때에는 재판장에게 금융거래정보제출명령을 신청하여 

은행이 금융거래정보를 제출하면 그 내역을 조사할 수 있고, 부동산을 증여한 내역을 확인하고자 할 때에는  

망인의 부동산 보유 내역을 조회하는 방법으로 증여 내역을 조사할 수 있습니다. 

또한, 세무서에 상속세 신고 내역을 조회함으로써 망인의 생전 증여 내역의 일정부분을 조사할 수도 있습니다.

한편, 직접적인 증거를 통해 증여 사실을 밝힐 수 없다면, 증여를 받은 것으로 의심되는 상속인의 부동산 취득 당시의 나이, 소득수준, 

자금의 출저 등과 망인의 거래 내역 등을 종합적으로 고려하여 망인의 증여사실을 입증할 수도 있습니다. 

민법 제 1008조는 공동상속인 중에 피상속인으로부터 재산의 증여 또는 유증을 받은 자가 있는 경우에는 

자신의 상속분에서 증여 또는 유증을 받은 가액을 공제한 만큼만을 상속 받도록 규정하고 있습니다.

즉, 상속재산분할심판에서 특정 상속인의 특별수익이 파악된다면, 그 상속인은 자신의 상속분에서 파악된 특별수익만큼을 뺀 

나머지 금액에 상당하는 재산만을 분할받을 수 있습니다. 

판례는 ‘어떠한 생전 증여가 특별수익에 해당하는지는 피상속인의 생전의 자산, 수입, 생활수준, 가정상황 등을 참작하고 

공동 상속인들 사이의 형평을 고려하여 당해 생전 증여가 장차 상속인으로 될 자에게 돌아갈 상속재산 중의 그의 몫의 일부를 미리 주는 것이라고 

볼 수 있는지에 의하여 결정하여야 한다’고 특별수익의 기준을 밝히고 있습니다(대법원 1998.12.8 선고 97므513 판결 참조).

즉, 부모의 자녀에 대한 학비 또는 통상의 생활비 지원은 부모로서의 일반적인 부양의무의 이행이므로 자녀의 특별수익에 해당하지 않지만, 

성년 자녀에게 상당한 용돈을 주거나, 사업자금 또는 혼인자금, 주택 구입비 등을 지원하는 것은 특별수익으로 인정될 가능성이 큽니다.

민법은 상속인들 간의 상속분을 균분으로 정하고, 배우자의 경우에 50%를 가산하도록 규정하고 있습니다. 

그런데 상속인들 간의 상속분을 일률적으로 동등하게 정하면, 

망인의 생전에 증여를 받았던 상속인 및 망인의 생전에 부양의무를 초과하여 특별한 부양을 하였던 상속인 등에게는 불공평한 결과가 발생할 수 있습니다. 

이에 민법은 망인의 생전에 증여를 받은 상속인들에게는 그 증여받은 가액을 특별수익으로서 공제하고, 

특별한 부양 또는 기여를 한 상속인들에게는 그 기여분을 인정하여 상속분을 증액하도록 법정 상속분을 조정하고 있습니다.

즉, 상속분은 기본적으로 민법이 정한 법정 상속분에게 특별수익을 공제하고, 기여분을 더하는 방식으로 확정되게 됩니다.

상속재산분할은 아래의 세 가지 방법이 있습니다.

① 상속재산을 각 상속인들이 지분대로 나누는 현물분할

② 상속재산을 경매로 매각하고 그 대금을 각 상속인들의 지분대로 나누는 가액분할

③ 상속재산을 특정 상속인의 소유로 하고 다른 상속인들에게 상속분에 상응하는 현금을 지급하도록 하는 대상분할

이상 세 가지 방법 중에서 가장 합리적이라고 생각되는 방법을 법원에서 재량으로 결정합니다.

상속포기는 상속개시 후 3개월 이내에 신청하셔야 하나, 

선순위 상속인이 모두 상속포기를 한 경우 후순위 상속인들은 그 심판이 내려진 후 3개월 이내에 상속포기를 신청하실 수 있습니다. 

하지만 이런 것도 어려우시다면 상속인 중 한 명은 상속한정승인을 하여 청산 절차를 거치는 수 밖에 없습니다. 

다른 상속인들이 자기 상속분을 초과하는 특별수익(생전의 증여 및 유증)이 있다면 단독 소유가 가능하나, 

그렇지 않은 경우에는 특별수익을 고려하여 각 지분으로 소유하게 됩니다. 

물론 특별수익을 고려한 결과 의뢰인 분을 제외한 다른 상속인들의 지분이 극히 적은 경우라면 단독 소유하는 한편 

다른 상속인들의 지분에 상응하는 금전 보상을 하는 방법으로 상속재산분할을 할 수 있습니다. 

부동산매매계약이 성사되었음에도 소유권을 이전 받지 못하고 있다면 소유권이전청구소송을 통해 권리를 취득할 수 있습니다.

소유권이전청구소송을 제기하여 승소하면 집행권원을 획득할 수 있으며, 이를 토대로 소유권이전등기를 할 수 있습니다.

다만, 민사소송 절차는 대부분 상당한 시간이 소요되기에 본 소송에 앞서 부동산처분금지 등 가처분 신청을 먼저 하는 것을 권장합니다.

임대차계약 해지가 가능한 사항은 아래와 같습니다.

① 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 민간임대주택을 임대받은 경우

② 임대사업자의 귀책사유 없이 정해진 기간 이내에 입주하지 않은 경우

③ 월 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우

④ 민간임대주택 및 그 부대시설을 임대사업자의 동의를 받지 않고 개축·증축 또는 변경하거나 본래의 용도가 아닌 용도로 사용한 경우

⑤ 민간임대주택 및 그 부대시설을 고의로 파손 또는 멸실한 경우

⑥ 공공지원민간임대주택의 임차인이 자산 또는 소득이 자격요건을 초과하는 경우, 임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하는 등 사정이 있는 경우

⑦ 임차인이 공공지원민간임대주택 또는 공공임대주택에 중복하여 입주하거나 계약한 것으로 확인된 경우

⑧ 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우

위의 거절사유가 발생하지 않았음에도 불구하고 이를 위반하여 임대차계약을 해제·해지하거나 재계약을 거절한 임대사업자에게는 

민간임대주택에관한특별법(민간임대주택법)에 따라 1,000만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.