1. 사건의 개요

의뢰인 원고(갑)는 오피스텔을 신축하기 위하여 준주거용지(이 사건 토지)를 매수한 자이고, 상대방 피고(을)는 이 사건 토지를 매도한 매도자임

이 사건 매매계약서 특약사항에는 “갑은 공급대상 토지의 조성상태, 현황(형상, 고저, 암반 유무, 법면상태 등), 사업지구 내외 입지여건을 공사계획평면도 및 토지이용계획도 등을 통해 충분히 확인 한 후 이를 수인하는 조건으로 계약체결 하여야 하고, 이를 확인하지 못함으로써 발생되는 책임은 갑에게 있으며, 암반의 제거, 법면상태 등과 관련된 처리는 분양자의 부담으로 시행해야 한다.”라고 기재되어 있음

이후 갑이 이 사건 토지에 오피스텔을 신축하는 과정에서 지하 암반이 존재함을 알게 되었고 부득이 오피스텔을 신축하기 위하여 암반을 제거하였는데, 위 이 사건 계약서 특약사항에 의하면 암반제거와 관련된 비용은 이 사건 토지의 분양자인 을이 부담하기로 하였으므로 을은 갑에게 암반제거비용 등을 지급할 의무가 있다고 주장하여 을에 대하여 이 사건 소를 제기함

을은 매매계약 전후의 사정 등을 종합하면 이 사건 계약서 특약사항 후단에서“분양자의 부담으로”는 “수분양자의 부담으로”의 단순한 오기이므로 암반제거 비용은 수분양자인 갑이 부담해야한다고 반박함

2. 쟁점

약관 해석의 원칙 및 방법

3. 판결

이 사건의 항소심 재판부는 이 사건 매매계약서 특약사항 내용에 대하여 “약관”이라는 점에 관하여 다툼없는 사실로 정리한 다음 작성자 불이익의 원칙에 따라 이 사건 매매계약의 특약사항 내용을 해석하여야 하고, 갑과 을 사이에 개별약정이 이루어졌다고 할 수 없으며, 을이 “수분양자”로 기재할 것을 의욕하면서도 이를 “분양자”로 오기한 것에 관하여 갑도 그 오기임을 알면서 을의 진의를 알았다고 인정할 증거가 없으므로, 갑과 을 사이에 의사합치가 있었다고 볼 수 없는 등의 이유에서 특약사항 후단의 “분양자의 부담으로”는 문언 그대로 해석함으로써 이 사건 매매계약의 매도인을 의미하는 것으로 해석하여 원고승소판결을 함

4. 판결의 근거

약관의 해석은 신의성실의 원칙에 따라 당해 약관의 목적과 취지를 고려하여 공정하고 합리적으로 하되, 개별 계약의 당사자가 의도한 목적이나 의사를 참작함이 없이 평균적 고객의 이해가능성을 기준으로 객관적·획일적으로 해석하여야 하며, 이러한 해석을 거친 후에도 약관 조항이 다의적으로 해석되고 그 각각의 해석이 합리성이 있는 등 당해 약관의 뜻이 명백하지 아니한 경우에는 고객에게 유리하게 해석하여야 한다

(대법원 2010. 12. 9. 선고 2010다71158 판결).

그런데, 이 사건 매매계약서의 특약사항은 ‘문자의 사용적 의미 및 일반적 평균인의 이해능력과 언어관행에 의할 때’는 물론 ‘사업자와 고객 쌍방의 이익을 고려하고 보호할 가치가 있는 고객의 이익과 정당한 기대를 고려한다는 점에 볼 때’특약사항 후단에 기재된 “분양자”는 이 사건 매매계약의 매도인을 의미하는 것으로 해석된다고 판단함

한편, 이 사건 특약사항 전단과 후단의 내용을 함께 해석해보면 후단에 기재된 “분양자”는 매수인과 같은 “수분양자”를 의미하는 것으로 해석되기도 하므로 결국 약관 조항이 다의적으로 해석되는 경우여서 당해 약관의 뜻이 명백하지 아니한 경우에 해당한다고 할 것이고, 이 사건 특약사항 후단에 기재된 “분양자”는 작성자 불이익의 원칙에 따라 고객인 매수인에게 유리하게 매도인을 의미하는 것으로 해석되어야 할것이라고 판단하고 결국 매도인인 피고가 암반제거 비용을 부담해야 한다고 판단함

또한, 약관에서 정하고 있는 사항에 관하여 사업자와 고객이 약관의 내용과 다르게 합의한 사항이 있을 때에는 그 합의사항은 약관보다 우선하게 되고(개별약정 우선의 원칙, 약관규제법 제4조), 사업자는 계약을 체결할 때에는 고객에게 약관의 내용을 계약의 종류에 따라 일반적으로 예상되는 방법으로 분명하게 밝혀야 하며(약관규제법 제3조 제2항), 사업자는 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명하여야 하는데(약관규제법 제3조 제3항), 이 사건에 있어서는 피고가 원고에게 오기를 설명하고 원고가 이를 수용하였음을 인정할 증거가 없으므로 원고와 피고 사이에 개별약정이 이루어졌다고 할 수 없다고 판단함

5. 판결의 의미

사업자와 계약을 체결할 때 사용하는 계약서는 약관으로 해석될 가능성이 많고, 이처럼 약관으로 해석된다면 해당 내용이 다의적으로 해석할 수 있다는 점을 주장한 다음 약관규제법 및 약관해석에 관한 대법원의 원칙에 따라 작성자에게 불리하게 해석해야 한다는 주장을 함으로써 계약서를 고객에게 유리하게 해석하게 할 수 있음

특히 이 사건에서처럼 사업자가 실제 담당자의 실수로 인하여 계약서의 내용에 오기가 발생할 경우에도 약관해석의 원칙을 잘 이용한다면 유리한 해석을 할 수도 있음